По прогнозам заместителя председателя Комитета Госдумы по финансовому рынку Лианы Пепеляевой, если банки снизят первоначальный взнос с 30 до 20%, то доля потенциальных заемщиков, способных взять ипотечный кредит, увеличится с 18 до 51%. Таким образом, доступность ипотеки повысится сразу в 2,7 раза. "В этом году мы ожидаем, что будет выдано примерно 190 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму около 350 млрд руб.", — сказал она. Депутаты полагают, что поправки в закон расширят перечень ипотечных активов, подлежащих секьюритизации, и, таким образом, будут способствовать увеличению объема выдачи ипотечных кредитов, повышению их доступности для населения, а также усилению эффективности сделок по секьюритизации ипотечных активов. В свою очередь это повлечет за собой развитие строительной сферы и сопутствующих отраслей промышленности.

Впрочем, опрошенные "где Деньги" татарстанские участники рынка жилой недвижимости сомневаются, что поправки в закон смогут оправдать возложенные на них надежды. По словам руководителя одного из казанских кредитных брокерских агентств, пожелавшего остаться неназванным, практика показывает, что для потенциального покупателя сейчас 20% от первоначальной стоимости квартиры почти так же неподъемно, как 30%. "Даже в самые "сытые" 2007-2008 годы большинство заемщиков обладали 10-15% первоначального взноса, — пояснил он. — К тому же банковские ипотечные ставки сейчас не маленькие, не говоря уже о довольно строгих критериях оценки платежеспособности заемщиков".

"Как можно сделать доступнее то, чего нет? — вторит ему руководитель одного из казанских агентств недвижимости, также попросивший не раскрывать свое имя. — Если вы обзвоните казанские банки, то убедитесь, что ни один из них не выдает коммерческую ипотеку. Чтобы ипотека заработала, рынку недвижимости необходимо вернуться в состояние, в котором он находился 2-2,5 года назад. Тогда около 60% людей могли позволить себе сменить или приобрести жилье, а получить ипотечный кредит было достаточно легко. Размер первоначального взноса составлял 10% от суммы кредита. Причем иногда заемщику было даже выгоднее взять ипотеку, чем полностью оплатить жилье, поскольку в случае ипотеки свободные деньги можно было выгоднее инвестировать в бизнес".

По его словам, практически полное отсутствие спроса на ипотеку обуславливается тем, что в результате кризиса множество людей лишились работы или существенной части заработка. А банки, в свою очередь, получили большое количество долговых кредитов тех заемщиков, которые оказались не в состоянии оплачивать ипотеку. "Вот и получилось, что нет никакого желания ни со стороны заемщиков, ни со стороны кредиторов. Пока люди не почувствуют финансовую стабильность, говорить об оживлении ипотеки не придется. И те 10% первоначального взноса, которые скостили чиновники, погоды не сделают", — подытожил руководитель агентства недвижимости.

В свою очередь заместитель генерального директора АН "Мэлт" Эдуард Шамсеев считает, что инициатива Госдумы пойдет на пользу ипотечному рынку. "Конечно, есть заемщики, которым доходы позволяют выплатить и 20, и 30, и 40% кредита, но многим людям эти 10% разницы позволят направить сэкономленные деньги, к примеру, на отделку жилья или на другие нужды", — пояснил он. Господин Шамсеев подтвердил, что банки сейчас намного осторожнее оценивают платежеспособность клиентов и порой отказывают даже тем, кто полностью подтверждает достаточный уровень доходов. Тем не менее, по его словам, число ипотечных сделок в Казани понемногу растет. "Если год назад их количество не превышало 1% от общего числа сделок, то сейчас эта цифра приближается к 20%", — сказал "где Деньги" господин Шамсеев.

Как работает механизм секьюритизации

Основными партнерами ипотечных фондов являются банки, выдающие ипотечные кредиты своим клиентам под определенный процент и обычно на довольно долгий срок. Денежные средства, которые банк выдает в кредит, как правило, формируются за счет денег, привлекаемых в качестве депозитов (вкладов) населения. Но если срок стандартного депозита максимум несколько лет, то ипотечные кредиты выдаются на гораздо более продолжительное время. Таким образом, выдавая кредиты, банк оказывается в опасном положении: а если вкладчики завтра решат снять свои деньги? Поэтому своеобразное замораживание средств в ипотечных кредитах на продолжительное время банку крайне невыгодно.

Для решения этой проблемы используется механизм, получивший название секьюритизации. Механизм секьюритизации на практике применяется следующим образом: на основании выданных ипотечных кредитов банки или АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) выпускают закладные — некотируемые ценные бумаги, удостоверяющие право обладателя закладных на получение основной суммы кредита и процентов по нему. Банки формируют пул закладных и продают их ипотечному фонду, передавая ему таким образом права требования по кредитам. Кроме того, банк обязуется перечислять в фонд все платежи по кредитам, которые заемщики ежемесячно вносят в кассу банка. Из полученных средств ипотечный ПИФ выплачивает своим пайщикам инвестиционный доход. Таким образом, убиты два зайца сразу — к банкам возвращаются назад кредитные деньги, а ипотечные фонды получают возможность заработать на закладных.