Очередную попытку оживить рынок ипотечного кредитования предприняли депутаты. В пятницу они сразу в трех чтениях приняли законопроект, который даст банкам возможность выпускать облигации под ипотечные кредиты с первоначальным взносом 20%. До сих пор это было возможно только при взносе 30%. Впрочем, по словам экспертов, качественно на ипотечный рынок это не повлияет.

 

Едва президент Дмитрий Медведев заявил сибирским студентам, что первоначальный взнос по ипотеке для молодежи должен быть упразднен, как в Госдуме нашелся соответствующий проект.

 

Правда, его принятие обеспечивает снижение первоначального взноса всего до 20%, зато для всех категорий заемщиков. Законопроект расширяет перечень ипотечных активов, подлежащих секьюритизации. Соответствующие изменения были внесены в статью 3 закона "Об ипотечных ценных бумагах". Он позволит включать в состав покрытия ипотечных ценных бумаг кредиты с первоначальным взносом 20% вместо разрешенных сейчас 30%. Это значит, что банки смогут рефинансировать такие кредиты, привлекая под них новые средства за счет выпуска ценных бумаг. И вновь пускать их на кредитование.

"Кредиты с соотношением суммы кредита и оценочной стоимости предмета залога выше 70% не могут быть секьюритизированы, что ограничивает возможности банков при выдаче таких кредитов", — пояснил автор законопроекта, глава комитета Госдумы по финансовому рынку Владислав Резник. Вследствие этого многие ипотечные кредиты недоступны для ряда категорий населения, нуждающихся в социальной поддержке, считает он.

 

Принятие закона повысит доступность ипотеки в 2,7 раза, привела статистику соавтор документа, заместитель председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Лиана Пепеляева. "В этом году мы ожидаем, что будет выдано ипотечных кредитов на сумму примерно 350 млрд рублей, примерно 190 тыс. ипотечных кредитов", — сказала она.

 

 

Отметим, что документ был принят, несмотря на риски, о которых ранее говорили в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Снизить риски в агентстве предлагали за счет ипотечного страхования, против которого сейчас протестуют депутаты. После того как 15 февраля документ был внесен в Госдуму, в агентстве привели статистику, что при снижении первоначального взноса с 30—40% до 20% риск дефолта заемщика повышается в 2,7 раза. Это, естественно, увеличит риски Пенсионного фонда РФ, поскольку такие кредиты в конечном счете будет покупать он.

 

В Пенсионном фонде не смогли прокомментировать ситуацию. Впрочем, как заявила "Газете" Лиана Пепеляева, позиция АИЖК по этому вопросу очень противоречива. "Первоначально они заявляли о необходимости принятия такого документа и приводили соответствующую статистику, что при первоначальном взносе свыше

30% стоимости жилья кредит могут позволить себе только 18% потенциальных заемщиков, при снижении взноса до 20% доля потенциальных заемщиков увеличивается до 51%", — рассказала Пепеляева. Почему теперь в агентстве говорят о другом, она не понимает. "Естественно, риски возрастают при снижении банками первоначального взноса. Это очевидно. Однако агентство в 2008 году участвовало в программе с 10-процентным первоначальным взносом", — отметила Пепеляева.

 

 

"Снижение уровня первоначального взноса, конечно, расширит перечень кредитов, принимаемых как покрытие по облигациям", — комментирует член совета директоров Первого республиканского банка Людмила Лебедева.

Безусловно, кредиты с первоначальным взносом 20% более рискованны, чем со взносом 30%, однако вероятность дефолта зависит не только от данного параметра, поясняет ведущий аналитик компании "Арбат Капитал" Михаил Завараев. Все зависит от цены секьюритизированных бумаг. Важно, чтобы цена облигаций соответствовала параметрам бумаги, в том числе и предполагаемому уровню дефолтов по пулу ипотечных кредитов, отмечает эксперт. "А то может получиться так, как с секьюритизированными ипотечными кредитами subprime в США, где некоторым из траншей присваивались рейтинги ААА, цены были соответствующие, а в реальности оказалось, что модели и цены были не совсем адекватны рискам", — говорит Завараев.

 

Впрочем, даже лояльная заемщикам позиция банкиров вряд ли поможет серьезно разогреть рынок. "Данный механизм практически неприемлем для мелких банков и отчасти для средних из-за сложности организации и высокой стоимости сделки", — говорит эксперт фондового центра "Инфина" Вероника Чекина.

 

"Ситуация с ипотекой в 2010 году качественно не изменится: рынок труда остается напряженным, доходы падают или в лучшем случае стабилизируются, минимальная доля семей способна обслуживать кредит в течение длительного периода времени, стоимость жилья высокая, длинных и дешевых денег на рынке практически нет", — подтверждает Людмила Лебедева.

 

 

"Сейчас банки готовы выдавать кредиты только при очень высоком первоначальном взносе. Если размер первоначального взноса до кризиса составлял около 10— 15% суммы покупаемой квартиры, то сегодня он достигает 30%", — говорится в исследовании компании Est-a-Tet.