Право на выкуп
Малому бизнесу облегчили доступ к арендованному имуществу.
Депутаты Госдумы расширили возможности малого и среднего бизнеса по выкупу арендуемой ими недвижимости, находящейся в государственной и муниципальной собственности, приняв в первом чтении поправки в действующее законодательство. Согласно новым инициативам, срок аренды недвижимости, по истечении которого малые и средние предприниматели могут получить право на выкуп арендованного имущества, снижен с трех до двух лет.
Кроме того, законопроект разъясняет, что понимать под надлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы.
Как пояснила заместитель председателя Комитета Госдумы по финансовому рынку Лиана Пепеляева, на сегодняшний день вопрос о том, сможет ли арендатор воспользоваться льготным порядком приватизации или нет, зависит от того, надлежащим ли образом он исполнял свои обязательства по внесению арендной платы. При этом закон не разъясняет, что понимать под надлежащим исполнением. "Это позволило некоторым чиновникам произвольно толковать данную норму, и чаще всего не в пользу предпринимателей", - отметила Лиана Пепеляева.
Сегодня, по данным "ОПОРЫ России", например, критерий надлежащей уплаты арендных платежей установлен как "ни дня просрочки" в городах Новгороде, Вологде, Кирове, Иванове, некоторых городах Красноярского и Приморского краев, Московской, Тульской, Челябинской, Кемеровской областей, Удмуртской Республике, ЯНАО и др.
"Для решения проблемы предлагается установить конкретный показатель добросовестного исполнения арендатором своих обязанностей. Если на день подачи заявления задолженности по арендной плате, штрафам, пеням нет, то арендатор сможет рассчитывать на льготный порядок выкупа. Если такой четкий критерий в законе появится, то возможность для произвола в этом вопросе будет устранена", - заявила Лиана Пепеляева.
Кстати, в Комитете по собственности считают, что ко второму чтению целесообразно дополнить законопроект правовой нормой, обязывающей органы государственной власти и органы местного самоуправления направить арендаторам, ранее получившим отказ в реализации преимущественного права в связи с ненадлежащим перечислением арендной платы и не имеющим задолженности по ней в настоящее время, предложения о выкупе арендованных ими помещений.
Помимо данных норм отменяется и обязательное условие о залоге имущества, если расчет по нему осуществляется в рассрочку. При необходимости положение о залоге можно будет включать в договор о выкупе арендованного имущества, что делает ненужным государственную регистрацию отдельных договоров залога. Эксперты считают, что благодаря этому упростится процедура выкупа, кроме того, это исключит расходы региональных и местных бюджетов и арендаторов на уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора залога.
Вместе с тем, по мнению "ОПОРЫ России", данная норма не дает четкого ответа, кто делает выбор из вариантов: имущество в залог или в кредит. "Исходя из текста поправок решение данного вопроса возможно в силу договора купли-продажи указанного имущества. Однако, учитывая практику реализации 159-ФЗ, это может повлечь очередной виток ущемлений местными администрациями прав арендаторов - субъектов малого и среднего предпринимательства: в большинстве случаев администрации на вполне законных основаниях при заключении договоров купли-продажи будут требовать от покупателей имущества единовременной выплаты цены арендованного имущества", - высказала опасения эксперт "ОПОРЫ" Екатерина Зайцева.
Во избежание таких последствий, считают эксперты "ОПОРЫ", целесообразно данную норму изложить таким образом, чтобы право выбора (оставлять выкупаемое имущество в залоге у муниципалитета (региона) либо вносить единовременно плату за выкупаемое имущество с помощью привлечения кредитных средств) принадлежало субъекту малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права.
