"Бизнес-журнал" №23  - 05.12.07

 

 

 

Так уж сложилось, что в России чиновники местных администраций в начале 1990-х годов получили в свое распоряжение настоящий Клондайк - десятки миллионов квадратных метров нежилых помещений. Особенно повезло московским чиновникам: спрос на коммерческую недвижимость в столице был высок уже тогда, а качественных бизнес-центров не было. Поэтому городские помещения разбирали "на ура" - как в аренду, так и в собственность. Самые расторопные дельцы умудрялись заключать договоры аренды на лакомые помещения по символическим ставкам чуть ли не на 49 лет вперед или же выкупать эти помещения, превращаясь в рантье.

 

Недаром, как отмечает сразу несколько опрошенных "Бизнес-журналом" экспертов, самые привлекательные активы попали в частные руки давным-давно. Как говорил в интервью "Российской газете" в конце 2006 года глава Департамента имущества Москвы Владимир Силкин, с 1996 года было продано более 10 млн кв. м, а 60–65% оставшихся в собственности города помещений - "плохие и очень плохие". Как рассказывают риелторы со стажем, в те годы помещения "продавались пачками за копейки", причем уходили они по непрозрачным схемам. Не удивительно, что процесс сопровождался скандалами разной степени громкости, а иногда и уголовными делами против чиновников.

 

И все же правительство Москвы по-прежнему остается одним из ведущих игроков столичного рынка коммерческой недвижимости - по крайней мере по объему контролируемых площадей. Так, согласно примерным оценкам риелторов, весь рынок офисной и торговой недвижимости Москвы - это 25–27 млн кв. м, из них 13–15 млн приходится на "внеклассовые" помещения, то есть не относящиеся к классам А и В. В этом сегменте, по оценкам директора СГУП по продаже имущества Владимира Авекова, которые он дал в разговоре с "Бизнес-журналом", 6,5 млн кв. м принадлежит городу. А это ни много ни мало 26% от всего объема рынка коммерческой недвижимости!

 

Впрочем, доход города от сдачи этих помещений невелик. По данным Департамента финансов города Москвы, в 2006 году сдача в аренду имущества ГУПов и МУПов принесла 13,7 млрд рублей, что составляет всего 1,9% от общих доходов городского бюджета. "Для города это копейки", - прокомментировал цифры источник в СГУП по продаже имущества. Тем не менее отказываться от этой "мелочи" город не спешит. Скорее наоборот: чиновники всеми силами пытаются воспрепятствовать распродаже городской собственности, которую сами же называют почему-то "неликвидной". "Чиновники насмерть бьются за золотую московскую недвижимость и не желают передавать ее сторонним операторам", - говорит лидер профсоюза "Лига Свободы" и член "ОПОРЫ РОССИИ" Владлен Максимов.

 

 

 

Количество помещений, проданных через СГУП по продаже имущества Москвы:

 

2006 - 70 тыс. кв. м

2007 - 77 тыс. кв. м

2008 (прогноз) - до 100 тыс. кв. м

 

 

Количество помещений, сданных в аренду через СГУП по продаже имущества Москвы:

 

2005 - 38 тыс. кв. м

2006 - 73 тыс. кв. м

2007 (прогноз) - 50 тыс. кв. м

 

Вплоть до 2004 года сдача в аренду московского имущества контролировалась очень слабо, что приводило к махинациям и злоупотреблениям со стороны как чиновников, так и предпринимателей. Первые могли получать от предпринимателей "компенсацию" за предоставление нежилых помещений, а те в свою очередь старались арендовать большие площади по льготным ставкам, чтобы выгодно пересдать их в субаренду. До 2004 года собственность сдавалась по заниженным ставкам, а их размер полностью зависел от умения бизнесменов "договариваться" с чиновниками.

 

В конце 2004-го вольница закончилась: в Москве было принято решение сдавать помещения в аренду только на аукционах. По версии разработчиков, принятие этой нормы должно было снизить уровень коррупции и сделать прозрачным рынок аренды "из-под города". Отчасти это удалось: 23 августа 2005 года было принято постановление № 648-ПП "О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, посредством аукциона", а функции организатора процесса были переданы СГУПу по продаже имущества города Москвы.

 

Главное, чего удалось добиться введением аукционной системы, - рост доходов бюджета Москвы. Во-первых, на аукционе не действуют никакие льготы, а во-вторых, в процессе торга цена на самые ликвидные активы возрастает до заоблачных высот. На недавнем аукционе, на котором присутствовал "Бизнес-журнал", лоты, выставленные по стартовой цене в 5–7 тысяч рублей за кв. м в год, с легкостью уходили по ставке 15–18 тысяч рублей. Впрочем, это скорее редкость. Как отмечает Владлен Максимов, в 30–50% случаев городские помещения вообще не находят арендаторов, поскольку представляют собой абсолютно неликвидные активы (подвалы).

 

Другое дело, что сейчас далеко не все помещения достаются бизнесу на конкурсной основе. В последнее время вообще наметилась тенденция: все меньше метров уходит через аукционы. По данным заместителя руководителя СГУП по продаже имущества Мартироса Саркисяна, в 2006 году с молотка в аренду было сдано 78,3 тысячи кв. м, а в 2007-м эта цифра снизится примерно до 40 тысяч. Сам чиновник такое снижение показателей объясняет тем, что большая часть ликвидных помещений уже сдана в аренду, поэтому сейчас на торги выставляются лишь вновь появляющиеся у города активы. Между тем некоторые участники рынка подозревают, что немало площадей сдается в аренду безо всякого конкурса. В прошлом году "Бизнес-журналу" удалось встретиться с одним "дельцом", промышляющим арендой и пересдачей муниципальной недвижимости на внеконкурсной основе. Тогда он продемонстрировал договор аренды, заключенный в обход аукционов, и утверждал, что через аукционы в аренду сдается не более 5% всей сдаваемой в год недвижимости (да и то не самой ликвидной), а остальное расходится по "другим каналам". Владлен Максимов из "Лиги свободы" приводит такой пример. В конце прошлого года, согласно постановлениям правительства Москвы, была создана аффилированная с городом фирма, на баланс которой перевели безо всякого конкурса более 10% всей принадлежащей городу недвижимости. В итоге из этих объектов были выселены прежние арендаторы, а сами помещения достались крупным сетевым операторам. Максимов даже называет конкретные объекты: универмаг "Хамовники" и ряд других. В правительстве Москвы отказались комментировать эту информацию.

 

Кроме того, без конкурсов помещения могут сдаваться льготным категориям арендаторов, а также социально значимым бизнесам, когда арендная ставка определяется как некий процент от рыночной стоимости. Получить такой статус не так уж сложно, особенно если удается договориться.

 

Почти на всех аукционах, на которые выставляются хоть сколько-нибудь привлекательные лоты, присутствуют так называемые "перекупщики", арендующие помещение у города для последующей пересдачи в субаренду. Сотрудники СГУПа узнают их в лицо, а те обмениваются между собой приветственными рукопожатиями и поздравляют друг друга с очередной победой. Впрочем, в общении с журналистами эти люди скрытничают и даже на условиях анонимности не рассказывают всей подноготной своего бизнеса. "Да, я уже давно хожу на эти аукционы и арендовал кучу помещений, - неохотно признался один из них. - Сколько и в чьих интересах, говорить не буду. Заказчиков полным-полно, особенно когда город выставляет интересные объекты. А на неинтересные я не претендую: пусть их малый бизнес снимает или кто там еще!"

 

По словам Владимира Авекова, таких перекупщиков на аукционах насчитывается не более 15%, но даже увиденного "Бизнес-журналом" на последних конкурсах достаточно для вывода о том, что оценки главы СГУПа слишком скромны. Увы, бороться с этим явлением крайне сложно. "Мы ратуем за то, чтобы объекты арендовали конечные пользователи помещений, а класс рантье должен изжить себя, - кипятится Мартирос Саркисян. - Но и запретить их деятельность прямо мы не можем, так как они действуют строго в рамках законодательства".

 

Справедливости ради следует признать, что кое-какие рогатки на пути спекулянтов выставляются. Например, некоторым конкурсам придается статус специализированных: участие в них могут принимать только субъекты малого предпринимательства, а в целевом назначении объекта четко указывается, под какую деятельность он может использоваться.

 

Несмотря на прилагаемые усилия, рынок аренды "из-под города" и сегодня по-прежнему остается достаточно мутным, что вообще заставляет задуматься о врожденных недостатках модели, в которой город выступает крупнейшим арендодателем. Наверное, из этих соображений исходили федеральные законодатели, принимая в 2003 году закон "Об общих принципах организации местного самоуправления", согласно которому местные власти по всей России должны были избавиться к 1 января 2009 года от принадлежащего им имущества, не используемого для выполнения профильных функций. Однако с тех пор много воды утекло, и как-то сами собой законодательно обозначились официальные лазейки, которые позволят московским властям не расстаться с "непрофильной" недвижимостью и после 2009 года.

 

 

Казалось бы, на словах городские чиновники не против распродажи площадей. Владимир Силкин, глава Департамента имущества Москвы, заявил в конце прошлого года в своем интервью:

 

- Мы изучили опыт других стран, и нигде - ни в Париже, ни в Лондоне, ни даже в странах Прибалтики - муниципальные власти не имеют недвижимость в собственности. Я сторонник того, чтобы распрощалась с нею и Москва.

 

При всем этом объемы муниципальных квадратных метров в Москве не только не сокращаются, но даже немного растут! Судите сами: по данным СГУП, с торгов на аукционе в 2006 году ушло в частные руки 70 тысяч кв. м, а в 2007-м уйдет 77–78 тысяч (прогноз). Между тем город ежегодно из разных источников пополняет фонд своих помещений примерно на 90–100 тысяч кв. м.

 

"Город не то чтобы против продажи, просто Москва пытается вести сбалансированную политику в этом отношении, - объясняет Владимир Авеков из СГУП. - Это, конечно, живые деньги, но продавать все помещения в столице пока рано". Мотивируют это чиновники необходимостью заботиться то о малом бизнесе, то о населении. Действительно, закон "О местном самоуправлении" строго предписывал распродавать муниципальное имущество только через аукционы. А этот путь традиционно был губительным для предприятий малого бизнеса, которые не могут на равных конкурировать с более крупными игроками. "Никакому малому бизнесу не хватит ресурсов, чтобы победить на аукционе более крупные компании, - сказал "Бизнес-журналу" депутат Мосгордумы Александр Ковалев. - Если крупное предприятие поставит целью поглотить какой–то объект недвижимости, то оно все равно даст денег больше, чем мог бы предложить малый бизнес". При этом основной риск был в том, что местные власти ради все тех же "живых денег" для бюджета могут начать "выкидывать" арендаторов городской недвижимости с занимаемых площадей и выставлять помещения на конкурс. "При выходе на конкурс нынешний арендатор и другие претенденты оказываются в одинаковых стартовых условиях, а вложенные арендатором в модернизацию помещений средства не учитываются", - добавляет Александр Ковалев.

 

Чтобы решить эту проблему, депутаты Госдумы разработали и приняли в первом чтении законопроект "О праве преимущественного выкупа…" малыми предпринимателями нежилых помещений у городских властей, в случае если они арендуют точку более трех лет и добросовестно платят арендную ставку. "Целью законопроекта, - объяснила "Бизнес-журналу" депутат ГД Лиана Пепеляева, - является оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого бизнеса посредством установления для них временной (на период до января 2009 года) преференции на участие в приватизации, заключающейся во введении на указанный срок специального внеконкурсного способа приватизации". Однако этот законопроект "зарубили" в МЭРТ, объяснив свое решение тем, что принятие такой нормы приведет к скупке активов за бесценок подставными фирмами. Как ни сопротивлялись думцы, провести закон дальше первого чтения не удалось. "Учитывая уровень коррупции в Москве и других городах России, принятие такой нормы вышло бы боком всем, так как помещения получили бы крупные сетевые структуры", - говорит Владлен Максимов.

 

Взамен провалившегося законопроекта депутаты подготовили поправки в закон "О местном самоуправлении", согласно которым право решать, что делать с городской собственностью, предоставят местным властям: захотят - будут продавать, не захотят - часть площадей оставят в своем ведении. Такому повороту событий очень рад председатель Экспертного совета по малому бизнесу Москвы Александр Иоффе: "Право не распродавать всю собственность нам дали, теперь главное, чтобы местные власти им воспользовались", - говорит Иоффе. По его словам, в Москве будет сформирован так называемый фонд малого бизнеса, в который занесут помещения, снимаемые сейчас добросовестными арендаторами - представителями малого бизнеса. Возможность злоупотребления этим фондом со стороны чиновников Александр Иоффе категорически отрицает. А вот Владлен Максимов убежден, что если такая инициатива появилась, значит, чиновники уже придумали "схему", по которой эти площади можно будет сдать "правильным" бизнесменам.

 

Еще одну причину, по которой город хочет оставить себе недвижимость, озвучила в разговоре с "Бизнес-журналом" замруководителя Департамента потребительского рынка города Москвы Лариса Коржнева:

 

- Город должен иметь свои помещения, чтобы мы могли моментально влиять на ситуацию в округах, в частности, на отсутствие тех или иных предприятий в конкретных районах. Предположим, в каком-то районе не хватает предприятий общепита. В этой ситуации, если город имеет здесь свои помещения, он тут же может выставить их на конкурс с пометкой "только под общественное питание" и сразу же компенсировать дефицит. Если у нас этих помещений не будет, то мы должны будем идти на поклон к коммерсантам, а это уже совсем другая тема. Поэтому продавать помещения можно только в тех округах, где все благополучно и все предприятия потребительского рынка представлены в достаточном объеме.

 

Впрочем, эксперты считают это оправдание притянутым за уши и указывают, что для решения подобных проблем помещения городу вовсе не нужны.

 

Как утверждает генеральный директор "Габа Эстейт" Денис Габа, город должен полностью избавиться от имеющейся у него собственности, поскольку это противоречит целям и задачам власти как таковой, а кроме того, серьезно портит конкурентную среду на рынке: "Во всем мире задача муниципалитетов - создание комфортных условий для ведения бизнеса в городе, а не непосредственное участие в роли субъекта предпринимательской деятельности. Ни в одной другой стране мира власть не владеет таким количеством недвижимости. Чиновники должны выступать в роли регулятора, но для этого они должны быть над схваткой, а не выступать ее участниками".

 

- Если чиновники участвуют в каком-то бизнесе, то они автоматически поддерживают свои карманные структуры, а для остальных игроков это оборачивается серьезными проблемами или необходимостью давать взятки, - резюмирует Владлен Максимов.

 

Столичные власти действительно действуют, как мощная корпорация, руководствующаяся железной бизнес-логикой - продавать только то, что не приносит прибыль, а приобретать то, что ее приносит. Взять хотя бы покупку весьма условно связанных с нуждами города гостиниц в Карловых Варах и Болгарии, аэропортов в Брянске и Иванове, земли в Крыму, сети гостиниц в Ярославской области и парочки заводов в регионах… Все это больше напоминает операции крупной финансово-промышленной группы, чем субъекта Федерации.

 

 

Аукционы все же делают свое дело — позволяют малому бизнесу худо-бедно участвовать в распределении городской собственности и получать площади в аренду. Для этого достаточно следить на сайте СГУП за анонсами аукционов, где вывешивается вся информация за месяц. Обнаружив в списке выставленных на торги объектов интересный актив, обращайтесь в СГУП и выезжайте на место для осмотра. Если все устраивает — подавайте заявку на участие. Если аукцион проводится только для малого бизнеса, необходимо предоставить выписку из реестра субъектов малого предпринимательства. Для участия в аукционе на право аренды потребуется внести задаток, который равен 20–25% от месячной ставки. В случае поражения залог возвращается претенденту.

 

 

Антон БЕЛЫХ