"Бизнес-журнал" №12  - 10.06.08

 

 

Пару лет назад на один из столичных аукционов муниципальные власти выставили ничем не примечательное торговое помещение. Небольшая площадь, первый этаж новостройки. Ничего особенного. Но тут случилось неожиданное: по ходу торгов стоимость лота выросла почти в десять раз.

 

Оказалось, в борьбе за дефицитные квадратные метры схлестнулись два горячих южных темперамента. Один из претендентов оказался грузином, другой  – армянином. Помните танцы в ресторане гостиницы "Россия" из всенародно любимого фильма "Мимино"? Участники аукциона вспоминали потом, что сценка получилась не хуже, чем у Данелии. Кончилось все миром, как и должно быть. Один из участников сдался, однако у второго в результате просто не хватило денег. Расстроенные, зал они покидали вместе и больше походили на старых друзей. Общая неудача объединяет.

 

Впрочем, даже счастливые обладатели холодного северного темперамента нередко заводятся с пол-оборота, став участниками состязания за право выкупа муниципальной недвижимости. Очереди из желающих получить в собственность такие объекты все длиннее, а накал эмоций и ценовая планка растут день ото дня.

 

Корреспондент "Бизнес-журнала" не раз присутствовал на торгах по продаже принадлежащей городу недвижимости, которые проводит столичный СГУП. За многие лоты ведется предельно жесткая борьба, а цены в ходе аукционов увеличиваются порой в разы. Похожим образом складывается ситуация и в других экономически развитых регионах страны. Да и проблемы повсюду одни и те же: чаще всего за бортом торгов оказываются как раз те предприятия малого бизнеса, которые долгое время арендовали выставляемые на продажу помещения. Тягаться с перекупщиками и крупными компаниями предприниматели не способны по определению. Между тем никаких действующих преференций для малого бизнеса в этой сфере имущественных взаимоотношений до сих пор не предусмотрено. Обещаний и призывов звучало множество, но результатов как не было, так и нет.

 

– Во многих регионах идет тотальная распродажа недвижимости, которую ранее арендовал малый бизнес, –  разводит руками вице-президент ОПОРЫ РОССИИ Алексей Кожевников.

 

Тем временем депутат Госдумы Елена Панина напоминает о другом изъяне: нередко выставленные на продажу объекты достаются спекулянтам, которые затем перепродают помещения новым собственникам — по куда более высоким ценам. Не так давно в беседе с "Бизнес-журналом" руководитель столичного СГУП по продаже имущества города Москвы Владимир Авеков утверждал, что до 15% участников торгов приходится как раз на перекупщиков. То же самое обнаруживается и в регионах: аукционы по продаже муниципальной недвижимости так и не стали инструментами "гласности и демократии".

 

Распродажа в самом разгаре. В 2006 году был принят закон о местном самоуправлении, обязывающий муниципалитеты к 1 января 2009 года полностью избавиться от находящейся в их ведении недвижимости, которая не используется для выполнения представительских функций. Проще говоря, все активы такого рода должны быть проданы по итогам конкурсов до конца этого года. Заместитель руководителя СГУП по продаже имущества города Москвы Андрей Голубев считает этот закон вредным и опасным для городов: "Не могу понять, почему федеральные власти настолько противятся развитию такой формы отношений с бизнесом, как аренда. Ведь для многих предпринимателей это намного удобнее! К тому же единовременный выброс на рынок нескольких миллионов квадратных метров может привести к непредвиденным последствиям для всего рынка".

 

Голубев в своих оценках принятого нормативного акта вовсе не одинок. Шуму вокруг перспектив массового избавления местных властей от непрофильных активов было столько, что федеральные власти пошли на уступки. Муниципалитетам разрешили создавать специальные фонды недвижимости для сдачи их в аренду малому бизнесу, о чем "Бизнес-журнал" писал уже неоднократно. Однако это только подогрело дискуссию. Председатель экспертного совета по малому бизнесу Москвы Александр Иоффе считает фонды недвижимости шагом вперед: "Право не распродавать всю собственность нам дали. Теперь главное, чтобы местные власти им воспользовались". Однако другие эксперты в перспективы фондов муниципальной недвижимости не верят. "Сейчас всех арендаторов пытаются загнать в эти фонды, а потом — как это у нас обычно бывает – собственником фонда станет представитель крупного бизнеса!" – полагает председатель санкт-петербургского отделения "Деловой России" Эльгиз Качаев. А глава профсоюза малого бизнеса "Лига Свободы" Владлен Максимов уверен: если такая инициатива появилась, значит, чиновники уже придумали "схему", позволяющую сдавать площади "кому надо".

 

Есть вероятность, что депутаты подправят закон "О местном самоуправлении" и продлят срок вывода на рынок муниципальной недвижимости, которая не используется в представительских целях. Однако существенных изменений ждать не следует: по информации депутата Елены Паниной, дату окончания приватизации в лучшем случае отодвинут еще на год.

 

Так что же лучше: оставить площади в управлении местных властей – или вывести их на открытый рынок, желательно в рамках процедур, учитывающих интересы арендаторов, и прежде всего малого бизнеса? Эксперты почти единодушно выступают за второй вариант. При условии что он будет реализован с учетом интересов наименее защищенной категории предпринимателей, всемерную поддержку которым сегодня обещают и президент, и премьер-министр.

 

 – Во всем мире муниципалитеты обязаны создавать комфортные условия для ведения бизнеса на подведомственных территориях, но не выступать при этом в роли субъектов предпринимательской деятельности, – напоминает генеральный директор "Габа Эстейт" Денис Габа. – Ни в одной другой стране мира власть не владеет таким количеством недвижимости, как у нас! Чиновники должны выступать в роли регулятора. Но для этого им нужно находиться "над схваткой", а не оказываться ее непосредственными участниками.

 

"Государство должно исполнять свои прямые функции, среди которых нет функции лендлорда", – соглашается заместитель директора компании "ВИКА Девелопмент" Алексей Дзебоев.

 

Сегодня все участники процесса – от чиновников до предпринимателей  –с интересом ждут развития событий: президент Дмитрий Медведев выступил с инициативой наконец-то принять многострадальный закон "Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного и муниципального имущества", прошедший первое чтение еще в прошлом году, но с тех пор успевший покрыться пылью в кулуарах Госдумы.

 

Депутат Госдумы Лиана Пепеляева, один из авторов закона, призывает обеспечить адресную господдержку арендаторам, установив для них до 1 января 2009 года внеконкурсный порядок участия в приватизации муниципальных площадей. Заметим: речь в документе идет не только о малом бизнесе, но шире –о компаниях, арендующих подобные помещения более трех лет и исправно вносящих плату. Именно такие арендаторы должны получить преимущественное право выкупа занимаемых квадратных метров – по льготной цене или в рассрочку.

 

Почему закон не был принят сразу? Согласно одной из версий продвижение документа заблокировало Минэкономразвития, опасающееся всплеска коррупции. Однако давно известно, что наибольший простор для мздоимства оставляет как раз нынешнее положение дел на рынке приватизации муниципальных объектов.

 

– Этот закон как раз антикоррупционный! – уверяет Эльгиз Качаев ("Деловая Россия"). – Вот почему против его принятия выступают крупный бизнес и многие чиновники на местах. Последних вступление в силу этого документа лишит, во-первых, рычагов давления на малый бизнес (ведь сейчас вопрос о продлении аренды зависит исключительно от воли районных администраций), а во-вторых, обильного источника коррупционных доходов.

 

Председатель общественного совета по развитию малого предпринимательства при губернаторе Санкт-Петербурга Сергей Федоров пытается примирить государственные интересы с необходимостью поддержать арендаторов муниципальной недвижимости: "Да, продажа помещений без аукциона снижает поступления в бюджет, и государство может понести некоторые убытки. Но это лишь одна сторона медали. Мы должны объяснить всем, что поддержка малого предпринимательства и создание условий для формирования среднего класса принесет государству куда больше дивидендов в сравнении с сиюминутной выгодой от продажи недвижимости на торгах!" Согласен с этим тезисом и Андрей Голубев: "Продажа приносит в бюджет лишь разовые поступления, а аренда –постоянные. Тем более что со временем стоимость недвижимости растет, и это позволяет городу постоянно пополнять бюджет".

 

Сейчас депутаты Госдумы оправдываются: дескать, закон лежал на полке так долго потому, что по поводу его перспектив не была четко сформулирована "политическая воля". Теперь же эту самую волю явил Дмитрий Медведев – после того как Лига арендаторов госимущества обратилась к нему с открытым письмом: "Малый бизнес России вынужден объявить о начале голодовки в знак протеста против массовой продажи арендуемых нами, небольшими предпринимателями, помещений у государственных и муниципальных органов". Глава государства отреагировал почти сразу, потребовав "решить проблему" и ввести мораторий на продажу муниципальной собственности через аукционы до принятия закона. Вот только второе чтение законопроекта, назначенное было на 5 июня, снова перенесено.

 

Зато местные власти уже обогнали медлительную Думу. Так, по данным Сергея Федорова, губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко еще в апреле 2007 года запретила выставлять на торги помещения, арендуемые малым бизнесом без согласия арендаторов. "Конечно, Комитет по управлению государственным имуществом пытается лавировать, – говорит Федоров. – Но в нашем регионе малый бизнес защищен мораторием губернатора, а большинство арендаторов с нетерпением ждет принятия федерального закона". По давней традиции стремится сохранить муниципальную недвижимость под своим контролем и мэрия Москвы. Разве что вызвано это стремление далеко не всегда желанием поддержать многострадальный малый бизнес.

 

Закон "Об особенностях участия...", разумеется, будет принят. С политической волей шутки, как известно, плохи. Однако изменится ли в результате положение арендаторов – большой вопрос. Владлен Максимов ("Лига Свободы") в радужные перспективы не верит: "Все равно власти найдут лазейки, чтобы продать эти помещения "своим", так что вреда может оказаться куда больше, чем пользы".

 

Подавляющее большинство действительно привлекательных помещений уже ушло с молотка. И в этом независимые эксперты видят результат целенаправленных усилий бюрократии: пока тянулась вся эта канитель, муниципальные чиновники уже продали наиболее лакомые объекты. А значит, теперь можно поиграть в поддержку малого бизнеса. "Закон нужно принять! Лучше поздно, чем никогда", – внушает скептикам председатель общественного совета при губернаторе Санкт-Петербурга Сергей Федоров. Может быть, и так. Если с квадратными метрами для малого бизнеса не получилось, останется хотя бы моральное удовлетворение. Оно тоже чего-то стоит.