Почему в городе дорожают квартиры?
На днях в Петербурге прошел крупный международный форум специалистов коммерческой недвижимости ProEstate. На выставке было много красивых проектов многофункциональных комплексов застройки кварталов, районов, городов, смелые архитектурные идеи, оригинальные находки архитекторов. Но за скобками остались вопросы - кому жить в этих небоскребах и таун-хаусах? Будут ли деньги у рядового россиянина – не бедняка, не богача, а квалифицированного рабочего, врача, программиста, профессора, – деньги, чтобы купить жилье в современном доме? Почему цены на недвижимость ползут и ползут вверх?
Опрос представителей строительного сообщества не дал оригинальных ответов.
"Петербург продает землю все дороже и дороже… Стройматериалы уже буквально золотые", - эти ответы известны всем.
Однако рост себестоимости строительства не являлся определяющим фактором роста цен на рынке первичной недвижимости! В соответствии с официальными данными Федеральной службы государственной статистики, средняя цена реализации квадратного метра по стране более чем в два раза превышает среднюю стоимость строительства. Проверка, проведенная Федеральной антимонопольной службой (ФАС) России, показала, что существенное превышение цены реализации над стоимостью строительства, а также рост цен на рынке продаж возводимого жилья связаны прежде всего с дисбалансом спроса и предложения.
Так считает и директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павел Горячкин:
- Довольно часто приходится слышать мнения, что для повышения доступности жилья и недопущения сверхприбылей в строительной отрасли надо ввести временное государственное регулирование, в том числе посредством установления предельной стоимости квадратного метра стандартного жилья на первичном рынке по регионам либо нормирования затрат и прибыли застройщиков. Безусловно, данные предложения не могут быть приняты. В условиях рыночных отношений необходимо принимать и рыночные меры по оптимизации и снижению себестоимости строительства.
Что же это могут быть за меры?
Анализ состояния ценообразования в строительстве – раз.
Применение антимонопольных мер как к естественным монополистам, так и к группам компаний, монополизировавших производство и поставку стройматериалов и конструкций (речь идет об основных стройматериалах, без которых не обходится ни одна стройка: гравий, песок, цемент, металлопродукция, цена на которую, по данным Ассоциации строителей России, выросла за последнее время в три раза) – два.
Оказание помощи ФАС по выявлению случаев монопольного завышения цен, сговора производителей стройматериалов – три.
Мониторинг и согласование сделок по слиянию предприятий стройиндустрии или покупке контрольных пакетов акций предприятий - четыре.
Установление четких правил, "прозрачных" цен и тарифов на услуги различных государственных учреждений и предприятий, осуществляющих согласование, контроль, проверки при строительстве жилья (теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и так далее) – пять.
Создание на уровне субъектов РФ межведомственных комиссий по согласованию планов развития коммунальной инфраструктуры с документами территориального планирования и генпланами – шесть.
Оказание помощи со стороны федерального центра субъектам Федерации: предоставление льготных кредитов на оплату услуг по межеванию, разработке и утверждению проектов планировки территорий с последующим возвратом средств после продажи инвесторам подготовленных земельных участков – семь.
…Что касается социальной политики, то ее необходимо проводить в жилищной сфере через поддержку конкретных граждан. Хотя в строительном сообществе раздаются и другие голоса. Например, на аукционах по продаже участков под застройку победителем можно признавать не ту компанию, что готова заплатить наибольшую цену, а ту, что обязуется построить наиболее доступное жилье. Другой вариант – предоставлять налоговые льготы тем, кто возводит дома эконом-класса. Однако страх перед коррупцией все-таки подсказывает, что помогать надо не компаниям, а людям.
Алексей Миронов, экономический обозреватель "НВ"
прямая речь
Иван Грачев, президент Международной академии ипотеки, председатель Национального совета оценщиков РФ:
- Доступность жилья для большинства россиян прямо пропорциональна помощи, которую им оказывает государство. И необязательно в виде прямой денежной субсидии или бесплатной квартиры. Нужно использовать разные способы жилищного кредитования, не ограничиваясь классической ипотекой.
Игорь Кокарев, заместитель председателя жилищного комитета администрации Санкт-Петербурга:
- Впервые в нашем городе в рамках реализации принятой концепции поставлены масштабные социальные задачи, направленные на решение жилищной проблемы. И это не пустая декларация - все инициативы находят свое отражение в проекте бюджета Санкт-Петербурга на 2008 год. В расходной части бюджета с 2008 по 2011 годы комитету по строительству предполагается выделить около 88 миллиардов рублей. Объемы бюджетного строительства будут неуклонно расти — к 2010 город должен выйти на 1 миллион квадратных метров в год.
Валерий Англичанинов, министр строительства Нижегородской области:
- Задача Министерства строительства - действительно строить жилье, действительно строить его много, действительно строить комфортное жилье, действительно покончить с ветхим и аварийным жильем, действительно снести эти сараи, действительно построить доступное жилье. Но не надо путать доступное жилье с дешевым.
Лиана Пепеляева, депутат Госдумы:
- В рамках нацпроекта "Доступное жилье" запланировано строительство жилья за счет реализации пилотных проектов в ряде субъектов РФ. В национальный проект включены пять программ комплексной застройки четырех регионов России (Екатеринбург, Санкт-Петербург, Чувашия и Московская область). В ходе реализации экспериментальных программ планируется разработать эффективную систему взаимодействия частных компаний с федеральными и муниципальными властями. Всего в рамках реализации пилотных проектов для обеспечения граждан жильем планируется построить около 25 миллионов квадратных метров жилья. Кроме того, в рамках 2010-нацпроекта планируется повысить доступность жилья. Таким образом, за 2006 годы смогут улучшить жилищные условия 181,7 тысячи молодых семей".
Сергей Круглик глава Федерального агентства по строительству и ЖКХ (Росстрой):
- Когда мы говорим о доступном жилье, нужно понимать, что для разных категорий населения доступность жилья выглядит по-своему. Понятие "доступности" зависит от цены жилья, от ваших доходов и от того, в какой социальной нише вы находитесь. Для тех, кто не может ни арендовать, ни купить квартиру на заработанные деньги, предусмотрено социальное жилье из расчета его стоимости и доходов населения в конкретном регионе. Для всех остальных - это выход на рынок с помощью ипотеки и других механизмов. В 2004 году взять кредит могли 9 процентов населения. Мы запланировали, что к 2010 году купить жилье с помощью ипотеки смогут сделать уже 30 процентов. Таким образом, жилье будет для них доступно.
Елена Бирюкова, актриса, исполнительница главной роли в сериале "Саша и Маша":
- 80 процентов населения всего мира довольствуется съемным жильем и только 20 процентов имеет свое собственное. То есть то, что у нас в стране большинство людей живут в своих квартирах, - это уже большой плюс. Мне кажется, не важно, владеешь ли ты квартирой или снимаешь ее. Просто мы к этому как-то по-другому относимся. Мы избалованы временем, когда жилье выдавали бесплатно.
