Уходящие метры

"Московский бизнес-журнал" - 03.04.06

Набирает обороты колоссальная распродажа: к 1 января 2009 года московские власти обязаны пустить с молотка все принадлежащие городу нежилые помещения, которые не используются для реализации законодательно предусмотренных публичных функций и полномочий. Чего ждать от этого предпринимателям, арендующим сейчас площади "из-под города"?

Избавиться от недвижимости муниципалитетам предписывает ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления". Применительно к Москве, речь идет, ни много ни мало, почти о 4,5 миллионах квадратных метров нежилых помещений разного уровня и разрешенного целевого назначения, — именно такую цифру называют эксперты. Чтобы оценить ее внушительность, достаточно сказать, что общий метраж всех существующих на сегодняшний день в столице офисов класса А и В составляет около 4, 25 миллиона кв. м. Собственность города, конечно, не столь привлекательна — это большей частью офисы класса С и ниже, помещения под магазины, а также чердаки к подвалы, но приватизация ожидается все равно масштабная. Эти нежилые помещения сдаются в аренду, в основном, предприятиям малого бизнеса. "В деньгах это миллиарды долларов", — отмечает депутат Московской городской Думы Александр Ковалев.

Так, арендаторы помещений на первых этажах в не самых престижных районах и не на первой линии домов платят теперь городу в среднем по 150 - 200 долларов за метр в год, при этом коммерческие ставки аренды оцениваются экспертами в 300 - 400 долларов в год. То есть переход прав на недвижимость от города к частному собственнику автоматически повлечет удвоение платежей для арендатора. Самому выкупить помещение в собственность? Механизм продажи пока только один, он прописан в ФЗ "Об особенностях приватизации государственного имущества" — это аукцион. Помещения, подобные описанным выше, выставляются на аукцион при стартовой цене в 1 000 - 1 800 долларов за метр. При желании собрать такие деньги может и малое предприятие, являющееся арендатором в данный момент. Но цена-то - стартовая.

Аукцион в пользу крупных

Опрошенные "Бизнес – журналом" эксперты поддерживают саму идею приватизации муниципальной недвижимости. "Это приведет к формированию класса собственников, для которых будет облегчен доступ к кредитным ресурсам на развитие бизнеса за счет появления у них ликвидного залога", — говорит председатель Экспертного совета по малому предпринимательству при мэрии Москвы Александр Иоффе. Зато аукционную форму продажи многие называют грабежом среди бела дня. Ее несправедливость заключается в том, что распродажа нежилых помещений через аукционы в значительной мере отсекает малый бизнес от возможности их получить. На конкурсе все очень просто: кто больше дал, тот и получает помещение. А это чревато поражением нынешних арендаторов, "Никакому малому бизнесу не хватит ресурсов, чтобы победить на аукционе более крупные компании, — говорит Александр Ковалев. — Если крупное предприятие поставит целью поглотить какой-то объект недвижимости, то оно все равно даст больше денег, чем мог бы предложить малый бизнес, который и без того балансирует на грани рентабельности". По оценкам президента "ОПОРЫ РОССИИ" Сергея Борисова, в случае если выкуп муниципальных помещений будет осуществляться на конкурсной основе, 40% предприятий малого бизнеса окажутся на улице.

Аренда площадей "из-под города" всегда ставила предпринимателя в противоречивое положение. Вроде бы и устроиться хочется получше, и ремонт сделать, и коммуникации провести. И денег на это, подчас, не жалко. Но… Хитрость-то в том, что ставка аренды пересматривается каждый год в зависимости от изменения стоимости помещения. А ремонт и модернизация эту стоимость только увеличивают. По словам Александра Иоффе, предприниматель, раскошелившийся на ремонт, должен готовиться к росту арендных платежей. С приближением 2009 года эта ситуация становится противоречивей вдвойне. Аукционная система вообще не принимает в расчет те средства, которые предприниматель вложил за период аренды помещения в обустройство. "При выходе на конкурс нынешний арендатор и другие претенденты оказываются в одинаковых стартовых условиях, а вложенные арендатором средства в модернизацию не учитываются", — говорит Александр Ковалев. По его мнению, перспектива продажи нежилых помещений на конкурсе автоматически убивает у бизнесменов мотивацию вкладываться в улучшение арендуемого имущества.

Преференции на подходе?

Взамен аукционной распродажи нежилых помещений московские и федеральные парламентарии, а также представители предпринимательских организаций и объединений предлагают предоставить преимущественное право выкупа добросовестным арендаторам — предприятиям малого бизнеса. Естественно, не всем без разбора, а лишь тем, которые арендовали данное помещение более трех лет, добросовестно платили все эти годы арендную ставку и официально зарегистрированы как субъекты малого предпринимательства. Именно таким арендаторам было бы разумно дать право выкупать нежилые помещения в приоритетном порядке. Причем, заметим, по реальной рыночной цене, без каких-либо льгот, но с предоставлением рассрочки на три года.

По словам депутата Государственной Думы Лианы Пепеляевой, в настоящее время на рассмотрении у законодателей находится законопроект "Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного или муниципального имущества". Он предусматривает предоставление преференции при приватизации субъектам малого бизнеса.

Рассмотрение и обсуждение данного законопроекта долгое время откладывалось из-за того, что Правительство, в частности МЭРТ, было категорически против его принятия. В одном из своих выступлений глава МЭРТ Герман Греф заявил, что считает аукционы самым честным способом приватизации государственных нежилых помещений, потому что только так можно определить их реальную рыночную стоимость. Часть представителей делового сообщества поддерживает такое мнение. — Если цена будет устанавливаться оценщиком, у субъекта малого предпринимательства может возникнуть соблазн договориться с ним, чтобы занизить реальную стоимость объекта недвижимости, — говорит заместитель председателя Общероссийской общественной организации "Деловая Россия" Денис Молотков. — В результате местные бюджеты, многие из которых и так пребывают в нищенском состоянии, недополучат ту часть средств, которая могла быть выручена при условии проведения аукциона.

Этот аргумент парирует Александр Ковалев: "Право оценивать помещения имеют только аккредитованные Департаментом имущества предприятия, которым нет основания не доверять". Что до экономической стороны вопроса, то, по словам вице-президента "ОПОРЫ РОССИИ" Виталия Коханенко, иногда следует поступаться сиюминутной прямой выгодой для бюджета ради получения косвенных, но более значимых плюсов, которые может принести развитие малого бизнеса.

Между тем, у чиновников МЭРТа есть и другие аргументы. Так, директор департамента министерства Андрей Шаров как-то заявил, что наши бизнесмены очень изобретательны — как только появляются какие-то льготы, они тут же придумывают "схемы": "Надо найти способ передачи помещений добросовестным арендаторам, который решил бы проблему, но в то же время не порождал "схем". "Я не считаю этот довод значимым, — возражает Александр Ковалев. — Придумывание "схем" — это уже прошлое. Но даже если вообразить, что кому-то в нынешних условиях удастся эти "схемы" придумать, то это проблема не добросовестных арендаторов, а правоохранительных органов. На то ведь и щука, чтоб карась не дремал!"

Однако, несмотря на консолидированную позицию парламентариев, прохождение закона застопорилось. Увы, в нашей стране без правительственного "одобрям-с" законы не принимаются, напоминает Александр Иоффе. "Сегодня окончательного решения вопроса о предоставлении преференций при приватизации государственного и муниципального имущества нет, но ведется активная работа по согласованию позиций и поиск наиболее подходящего решения проблемы", - говорит депутат Лиана Пепеляева.

Как бы то ни было, недавно на встрече с журналистами Герман Греф смягчил свою позицию и указал на возможность выкупать у государства те помещения, которые предприниматели арендуют в течение достаточно длительного срока. Впрочем, на каких условиях — министр не уточнил. Пока непонятно, стоит ли принимать это высказывание как официальную позицию Правительства, или же это пока лишь один из вариантов. Александр Ковалев из Мосгордумы расценивает это высказывание как "зеленый свет" для принятия закона: "Слушания по законопроекту были отложены, но я надеюсь, что теперь Комитет по собственности ГД РФ вновь вернется к рассмотрению этой проблемы". Александр Иоффе хоть и сомневается в том, что данный законопроект будет принят быстро, но все же надеется, что совместными усилиями парламентариев и общественных организаций удастся сломить противодействие Правительства.

Раз, два, три. Продано!

Вся эта борьба в высших сферах, развернувшаяся вокруг механизма выкупа, не случайна. Понятно, что речь идет о больших деньгах, которые город должен получить от реализации принадлежащих ему нежилых помещений. Многие объекты, которые планируется продать, привлекательны для сетевых торговых операторов, крупных рантье и т. д., поэтому у них велик соблазн воспользоваться административным ресурсом и своими лоббистскими возможностями.

Между тем, продажа площадей на аукционах осуществляется уже сегодня. В соответствии с планами Московского правительства за 2005 год было приватизировано свыше 150 тысяч кв. м нежилых помещений, и процесс этот по мере приближение к 1 января 2009 года будет только набирать силу. И чем на больший срок затянется принятие законопроекта, тем большему числу малых предпринимателей — нынешних арендаторов, возможно, придется искать новую "жилплощадь" для своего бизнеса. Как рассказал Александр Иоффе, в регионах этот процесс идет вовсю. Вполне вероятно, что уже в ближайшее время настоящая волна приватизации муниципальных квадратных метров накроет и Москву, где в руках городских властей сконцентрирован огромный фонд недвижимости, а активность крупных игроков заметно выше, в сравнении с другими регионами. Очевидно, что малому бизнесу достанутся лишь крохи от этого пирога - в лучшем случае, только те малопривлекательные помещения, на которые не позарился никто из крупных игроков. Задержка с принятием законопроекта "Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного или муниципального имущества", в итоге, может закончиться тем, что, когда депутаты и чиновники "созреют", он уже утратит всяческую актуальность: продавать по прописанным в нем правилам будет просто нечего.

Антон БЕЛЫХ