Как взять кредит на приобретение жилья?

"Наш адвокат" № 1– 07.05.04

Данная консультация посвящена проблемам кредитования на приобретение жилья. Прежде чем рассматривать действующие положения законодательства, отмечу, что президентом была поставлена задача по формированию рынка доступного жилья. Представители Правительства, депутаты Государственной Думы много работали над этой проблемой. В настоящее время готовятся около 30 законопроектов, которые призваны решить эту задачу – сделать жилье более доступным для населения. Некоторые подготовленные законопроекты уже находятся в Государственной Думе, другие будут внесены позже. Я участвовала и собираюсь в дальнейшем участвовать в проработке этих вопросов. Проблема доступности жилья – чрезвычайно важна, и то, что ее решением всерьез занимаются специалисты, это подтверждает.

Одна из самых насущных проблем и для горожан, и для жителей сел – получение собственного жилья. Большинство не имеет возможности самостоятельно накопить сумму, которой бы хватило, чтобы купить дом или квартиру.

Впрочем, похожая ситуация существует и в других странах. Жилье – это дорогостоящий товар длительного пользования. Как правило, его невозможно приобрести только за счет текущих доходов или сбережений. Поэтому в большинстве стран мира этот вопрос решается с помощью кредита. При этом кредитование на покупку жилья образует особую сферу экономической деятельности. Различные финансовые структуры (в том числе банки) играют ключевую роль в этой сфере, обеспечивая приток денежных средств.

Государство создает правовую основу жилищного кредитования, а также при необходимости принимает меры для увеличения частных инвестиций в жилищную сферу, помогает различным категориям населения приобрести жилье.

В нашей стране действуют специальные программы государственной поддержки граждан, перед которыми остро стоит проблема жилья.

В частности, в Новосибирской области в 2000 году был принят закон "Об организации ипотечного жилищного кредитования в Новосибирской области". В нем оговариваются основные условия и способы поддержки населения при получении кредитов на покупку жилья. Такая поддержка оказывается областным бюджетом тем гражданам, которые остро в ней нуждаются.

Впоследствии губернатор принял ряд постановлений, направленных на реализацию механизмов, предусмотренных законом. Последнее постановление было принято 29 марта этого года ("О государственной поддержке граждан при кредитовании на приобретение или строительство жилья в Новосибирской области").

Основные положения указанных нормативных актов разъясняются ниже в форме вопросов и ответов.

1. В чем заключается государственная поддержка при ипотечном жилищном кредитовании?

По общей схеме приобретение жилья с использованием ипотечного кредитования происходит следующим образом: человек берет в банке кредит с целью приобретения жилья, получает такое жилье в собственность, пользуется им. Но до возврата суммы кредита и уплаты процентов по кредиту это жилье считается находящимся в залоге у банка.

Государство может участвовать в этом процессе по-разному. Областной закон, в частности, предусматривает несколько вариантов государственной поддержки, а именно:

- гражданин заключает с организацией, которая уполномочена администрацией области, договор на приобретение жилья на льготных условиях с рассрочкой части платежа на срок более года;

- гражданин получает заем на льготных условиях через организацию, уполномоченную на приобретение жилья администрацией области (до последнего времени таким образом кредиты предоставляли через ГУП "Фонд жилищного кредитования", который возглавляет С.Ф. Кибирев).

К сожалению, в настоящее время на практике применяются не все варианты поддержки, о которых сказано в областном законе. Постановление главы администрации, о котором говорилось выше, позволяет пользоваться субсидированием платежей по кредиту из областного бюджета следующими способами:

1. Государство уплачивает часть процентов за пользование кредитом (не более 2/3 суммы процентов за пользование кредитом). Это означает, что, получив в банке кредит в размере 120 тысяч рублей, например, под 15 процентов годовых, гражданин может уплачивать проценты из расчета 5 процентов годовых. При этом сама сумма кредита (120 тысяч рублей) будет возвращаться гражданином самостоятельно.

2. Государство уплачивает часть суммы кредита (не более 10 процентов от суммы кредита). Если обратиться к приведенному ранее примеру, это означает, что, получив кредит на сумму 120 тысяч рублей, сам гражданин будет возвращать 108 тысяч рублей. Однако проценты при этом гражданином должны будут быть уплачены в полном объеме самостоятельно на всю сумму кредита (120 тысяч рублей).

Какой из вариантов выбрать, решает сам гражданин, но нужно учитывать, что государственная поддержка предоставляется только один раз.

Воспользоваться этими механизмами смогут те, кто будет получать кредит в банке, заключившем специальное соглашение с администрацией области. Пока это только Сберегательный банк РФ, но список будет увеличиваться.

Положением предусматриваются также два ограничения по срокам оказания поддержки. Во-первых, поддержка оказывается в течение не более пяти лет. Во-вторых, срок поддержки не может выходить за пределы трудоспособного возраста гражданина. Это не означает, что нельзя взять кредит на более продолжительное время. Просто в ситуации, когда закончатся указанные сроки, поддержка оказываться не будет.

Положение предусматривает, что размер кредита, на который может быть предоставлена поддержка, не может превышать:

- 120 тыс. рублей – для сельских поселений;

- 240 тыс. рублей – для городов и поселков городского типа и районных центров;

- 360 тыс. рублей – для города Новосибирска.

Это не означает, что нельзя взять кредит на большую сумму, но для целей оказания поддержки будут приниматься только указанные границы, остальную часть кредита и проценты по ней гражданин будет оплачивать сам.

2. Кому может быть оказана государственная поддержка?

При покупке жилья государственная поддержка может быть оказана следующим категориям граждан, постоянно проживающим на территории области и признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий:

- работникам бюджетной сферы Новосибирской области;

- работникам сельского хозяйства;

- государственным и муниципальным служащим Новосибирской области;

- одному из супругов в молодой семье;

- матери или отцу в молодой семье, являющейся неполной;

- молодым специалистам;

- работникам культуры, науки и спорта;

- работникам средств массовой информации.

Молодая семья (по областному закону) – это семья в первые три года после заключения брака (в случае рождения детей – без ограничения продолжительности брака) при условии, что одному из супругов еще не исполнилось 30 лет. Также это неполная семья с детьми, в которой одинокая мать или одинокий отец не достигли 30-летнего возраста.

Молодым специалистом считается гражданин Российской Федерации в возрасте до 30 лет, который имеет диплом об окончании учреждения высшего или среднего профессионального образования и был принят на работу на предприятия и в организации, зарегистрированные на территории Новосибирской области.

Если гражданин подпадает под одну из указанных категорий, но работает в коммерческой организации, то поддержка ему может быть оказана в том случае, если эта организация согласится оплачивать треть начисляемых по кредиту процентов.

Немаловажно, что для получения государственной поддержки необходимо, чтобы гражданин был признан нуждающимся в улучшении жилищных условий. Это означает, что на одного члена семьи должно приходиться менее 8 кв.м жилой площади, или человек должен соответствовать иным признакам нуждаемости и при этом состоять на учете для улучшения жилищных условий, то есть, что называется, "стоять в очереди на жилье".

3. Что нужно сделать для получения государственной поддержки?

В первую очередь необходимо обратиться в территориальную районную администрацию (для городов областного значения – в администрацию города) по месту жительства. Учитывая, что постановление губернатора вступило в силу недавно, еще не во всех администрациях его приняли к исполнению. Если это так, то ваш визит может явиться стимулом для чиновников начать действовать в данном направлении.

Тем гражданам, которые работают на предприятиях, в государственных органах, учреждениях на территории города Новосибирска, надо обращаться непосредственно в администрацию области.

В администрации Вам предоставят перечень документов, которые необходимо собрать для обращения за государственной поддержкой. В постановлении перечислены следующие документы:

- ходатайство о предоставлении поддержки при получении банковского кредита для приобретения жилья, подписанное руководителем организации, в которой работает гражданин (в свободной форме);

- заявление гражданина по установленной форме (нужно взять в администрации);

- справка о доходе за последние 12 месяцев (нужно получить в бухгалтерии по месту работы);

- копии паспортов всех совершеннолетних членов семьи и свидетельств о рождении детей (включая пустые страницы).

В администрации могут попросить предоставить документы, подтверждающие принадлежность гражданина к той категории, которой оказывается поддержка. Это может быть, например, справка с места работы, диплом об окончании учреждения образования, справка о постановке на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий.

В администрации необходимо также уточнить, с какими банками заключены соглашения администрацией области.

Следующее действие – визит в отделение банка, указанного администрацией.

В банке нужно получить информацию об условиях кредитования: возможной сумме кредита, сроках кредитования, взимаемых процентах, видах обеспечения возврата кредита, принимаемых банком. Так, банк может потребовать представить в обеспечение не только залог приобретаемого жилья, но и поручительство граждан или организаций. Возможная сумма кредита зависит от ваших доходов (в некоторых случаях также от доходов членов вашей семьи). Весьма упростит беседу в банке наличие на руках справок о доходах за последний год, а также информация о приобретаемом жилье.

В любом случае, целесообразно получить в банке письменную информацию (рекламный листок) об условиях предоставления кредита.

После посещения банка, подготовленные документы нужно представить в соответствующую администрацию.

Администрацией формируется реестр граждан, имеющих право на господдержку. Реестр направляется в Департамент строительства, энергетики и ЖКХ администрации области, который, в свою очередь, формирует общий реестр по области и выносит его на рассмотрение общественного совета при администрации области.

Общественный совет при администрации области по вопросам предоставления гражданам – жителям Новосибирской области займов и субсидий для строительства или приобретения жилья был создан постановлением губернатора от 16.02.2004 г. № 78. В его состав вошли представители областной администрации, мэрии Новосибирска, профсоюзов, общественных организаций.

Общественный совет согласовывает полученный реестр и направляет его губернатору области на утверждение.

После утверждения губернатором реестр направляется в соответствующие банки для дальнейшей работы по оформлению кредита и в администрацию. Администрация обязана направить гражданину уведомление о том, что принято решение о предоставлении ему государственной поддержки. В уведомлении также должно быть указано, в какое отделение банка необходимо обратиться.

Гражданин, получив уведомление, направляется в указанное отделение банка для оформления кредита. После заключения кредитного договора из областного бюджета суммы субсидий будут поступать в Департамент строительства, энергетики и ЖКХ ежемесячно на счет гражданина в банке.

Если гражданин не будет исполнять свои обязанности по кредитному договору и банк договор расторгнет, оказание поддержки прекращается.